Как выбирать жилье в Болгарии.

Позволим себе дать несколько советов, которые, надеемся, помогут Вам при выборе своего дома/апартамента на болгарском побережье. Выбор недвижимости – это очень личное дело, основанное на индивидуальных предпочтениях и задачах, которые важны для данного конкретного покупателя в данный конкретный момент. Поэтому, я предлагаю несколько критериев выбора недвижимости, а расстановка приоритетов остается за Вами. Важность определенных критериев зачастую связана с основным целевым назначением приобретаемой недвижимости: 1. Для собственного семейного отдыха. В зависимости от состава семьи это может быть аналог дачи для ежегодного вывоза ребенка или пожилых родителей для оздоровления, вариант проведения отпусков (и не только летних, ведь теплая погода в Болгарии как правило держится до глубокого ноября и даже Новый Год зачастую можно встретить на собственном балконе). Таким образом, основными критериями выбора здесь станут удобство и комфорт проживания членов семьи (инфраструктура, развлечения, удаленность от моря, удобство планировки самого апартамента и т.п.). 2. В качестве инвестиции, например при покупке пакета апартаментов для последующей их сдачи в аренду, или оптовая покупка апартаментов на этапе проекта или строительства с целью их последующей перепродажи. Несмотря на то, что в данный момент уже нет такого безумного роста цен на болгарскую недвижимость, как 4 года назад, Болгария остается инвестиционно привлекательным рынком (в частности, в связи со сравнительно невысокой стоимостью квадратного метра жилья, и грядущим вступлением в Шенгенскую зону). Здесь основным критерием является продаваемость (сдаваемость в аренду) – то есть удобство для потенциального покупателя/арендатора. 3. Как один из подготовительных шагов к последующему переезду в Болгарию на постоянное место жительства. Это очень востребовано, в частности, у пенсионеров, для которых установлено упрощенное получение ВНЖ и впоследствии ПМЖ в Болгарии. Здесь самое важное – найти жилье в инфраструктурном (магазины, аптеки, транспорт, больницы и т.п.), не скучном (пусть в этом населенном пункте будет хотя бы более 3 000 постоянно проживающего населения) и безопасном месте (чтобы не было рядом цыганского поселения, например). И, хорошо бы, чтобы не требовалось делать капитальный ремонт в ближайшие 20 лет. Теперь, несколько советов для Вашей оценки предлагаемой недвижимости (на что нужно обращать внимание): 1. Цена. Существует некий ценовой минимум, который определяется себестоимостью строительства (включая стоимость земли) и некоторой разумной доходностью застройщика (которая, как минимум, должна превышать двойную ставку по банковскому депозиту – иначе какой смысл вообще строить!). На данный момент в Болгарии такой ценовой минимум: около 20`тыс. евро для маленькой студии и 45 тыс. евро для апартамента с одной спальней. Если цена ниже, надо четко понять, чем придется поступиться: близостью/доступом к морю, инфраструктурой, простором жилого помещения, видом, отсутствием слышимости или чем-то еще. Конечно, возможно, что цена вопроса “перевесит” этот критерий, но, пожалуйста, осознайте это до принятия решения о покупке. На рынке недвижимости в Болгарии в основном действуют нормальные законы рыночного ценообразования: хорошее не бывает дешевым, а от дешевого не стоит ждать чудес и требовать невозможного. 2. Местоположение. Критерии выбора, связанные с местоположением, тесно связаны с двумя характеристиками: по отношению к морю и по отношению к курортной инфраструктуре. а) Если для Вас важна близость к морю, то необходимо проверить расстояние комплекса не от моря, а именно от ближайшего пляжа, причем растояние не просто по прямой, а именно дорогу к пляжу, которая может быть и в гору, и в обход расположенных впереди комплексов. Это же касается вида на море. Желательно уточнить реальную возможность строительства объектов перед комплексом с учетом действующего болгарского законодательства. б) Второй важнейший критерий выбора – доступ к инфраструктуре. Под инфраструктурой понимаем многое: это и элементарные вода-электричекиво-канализация, это транспортная инфраструктура, рестораны, магазины, бассейны, а если уж совсем хорошо – то и аквапарк, клубы и дискотеки, боулинг, СПА – центр, фитнесс, теннис-корты, мини-гольф и так далее, чем больше, тем лучше. При этом надо учитывать, что дискотеки и пр. в непосредственной близости от комплекса могут создавать больше дискомфорта, чем удобств. 3. Стоимость управления и обслуживания. Как правило, застройщик уже вместе с предварительным договором должен предложить Вам договор на обслуживание, в который желательно, чтобы входили услуги по обеспечению функционирования комплекса – охрану, озеленение, уборку территории и подъездов, оплату счетов комплекса в целом и отдельных апартаментов. Плюс бассейн (-ы), вывоз мусора, решение коммунальных проблем, текущий и капитальный ремонты и т.д. Средняя цена обслуживания комплекса – 10 евро за кв.м. общей площади жилья. 4. Для кого-то очень важна архитектура комплекса. Красивый комплекс – это конечно, приятно, не стыдно показать друзьям. Однако, архитектура зданий не имеет никакого практического значения. Исключительно эстетическое. Практически же более важна планировка территории и плотность застройки. 5. Качество строительства. Еще раз позвольте напомнить, что если стоимость кв.м. комплекса менее 500 евро, то не стоит ожидать, что Вы не будете слышать голоса соседей и в Вашем апартаменте не появится плесень. Что же касается общего строительства, то сегодня в 99% случаев конструкция здания построена по одной и той же технологии и из одних и тех же материалов, крепко и надежно. Кроме того, болгарское законодательство устанавливает довольно жесткие гарантийные требования на строительные работы и материалы. 6. Дизайн и внутренняя отделка– бывает конечно разница, однако никаких особых чудес вроде плитки от Версаче или розового натурального мрамора вы в Болгарии, за редким исключением, не встретите – такие излишества в комплексе только повышают себестоимость и соответственно цену. Внутренняя отделка более или менее стандартна везде с некоторыми вариациями (здесь обои – там латекс, там – ламинат, здесь - плитка). Конечно, у каждого комплекса есть свои плюсы и минусы, и наша задача, как агентства, подробно рассказать о них клиенту, тем более тому, кто в Болгарии еще не был или посещал ее только в качестве туриста. Призываем Вас уповать не только на эмоции, но и на разумное взвешивание и оценку избранной Вами недвижимости. Есть большая разница между тем, что можно изменить (отделка, меблировка и т.п.) и то, чего изменить (во всяком случае, в лучшую сторону) нельзя (месторасположение). А мы со своей стороны всегда готовы Вам помочь разобраться в этом важном, но не простом вопросе. Удачной Вам покупки!